BLOG

ペントハウスのリフォームを検討しているものの、「費用がどれくらいかかるのか見当がつかない」という方は少なくありません。ペントハウスは通常のマンションリフォームとは異なり、天井高を活かした設計、パノラマビューを最大限に引き出す空間構成、ルーフバルコニーとの一体化など、最上階物件特有の要素が費用に大きく影響します。本記事では、空間デザイン会社STREAM.の実績をもとに、ペントハウスリフォームの費用相場・内訳・グレード別比較、そして失敗しないための注意点を網羅的に解説します。

目次

• ペントハウスリフォームの費用相場｜坪単価と総額の目安
• リフォーム費用の内訳｜何にいくらかかるのか
• グレード別費用比較｜スタンダードからラグジュアリーまで
• ペントハウス特有のリフォーム注意点
• STREAM.のペントハウスリフォーム事例
• 費用を最適化するためのポイント
• よくある質問（FAQ）

ペントハウスリフォームの費用相場｜坪単価と総額の目安

ペントハウスのリフォーム費用は、通常のマンションリフォームと比較して1.5〜3倍程度になるケースが一般的です。これは、最上階ならではの構造的な特殊性や、オーナー様が求めるデザイン・素材のグレードが高いことに起因します。

坪単価の目安

リフォーム範囲	坪単価（税別）	備考
部分リフォーム（水回り中心）	50万〜80万円/坪	キッチン・浴室など限定的な改修
内装フルリフォーム	80万〜150万円/坪	間取り変更を含むスケルトンリフォーム
ハイグレードフルリノベーション	150万〜300万円/坪	輸入素材・特注家具・スマートホーム対応

例えば、延床面積100平米（約30坪）のペントハウスをフルリフォームする場合、2,400万〜4,500万円が一つの目安になります。ただし、ルーフバルコニーの改修や特注のインテリアデザインを含む場合は、5,000万円〜1億円超になることも珍しくありません。

総額の目安（広さ別）

専有面積	スタンダード	ハイグレード	ラグジュアリー
80平米（約24坪）	1,200万〜1,920万円	1,920万〜3,600万円	3,600万〜7,200万円
120平米（約36坪）	1,800万〜2,880万円	2,880万〜5,400万円	5,400万〜1億800万円
200平米（約60坪）	3,000万〜4,800万円	4,800万〜9,000万円	9,000万〜1億8,000万円

ペントハウスのリフォーム費用は物件の立地・築年数・管理組合の規約によっても大きく変動します。正確な費用を把握するためには、ペントハウスの設計実績が豊富な会社に現地調査を依頼することが重要です。

リフォーム費用の内訳｜何にいくらかかるのか

ペントハウスのリフォーム費用は、大きく以下の項目に分類されます。どの項目にどれだけの比率を配分するかによって、空間の仕上がりと満足度が大きく変わります。

費用項目	費用比率の目安	主な内容	費用目安（120平米の場合）
設計・デザイン費	10〜15%	空間設計・3Dパース作成・素材選定・コーディネート	300万〜800万円
解体・下地工事	8〜12%	既存内装の撤去・壁下地・床下地処理	250万〜650万円
内装仕上げ工事	20〜30%	床材・壁材・天井仕上げ・塗装・左官	600万〜1,600万円
設備工事（水回り）	15〜25%	キッチン・浴室・洗面・トイレの入替え	450万〜1,350万円
電気・空調・照明工事	8〜12%	配線計画・照明器具・エアコン・床暖房	250万〜650万円
建具・造作家具	10〜15%	オーダー建具・ウォークインクローゼット・壁面収納	300万〜800万円
ルーフバルコニー関連	5〜10%	防水改修・ウッドデッキ・外構・植栽	150万〜550万円
諸経費・管理費	5〜8%	現場管理費・養生費・搬入費・廃棄物処理	150万〜430万円

特にペントハウスでは、搬入経路の制約によりクレーン車の使用や荷揚げ費用が発生するケースがあります。エレベーターに入らない大型資材（大判タイル、一枚板のカウンター材、大型ガラスパネルなど）を使用する場合は、事前に搬入計画を立てておくことが不可欠です。

グレード別費用比較｜スタンダードからラグジュアリーまで

ペントハウスのリフォームは、使用する素材・設備機器のグレード・デザインの作り込み度合いによって、費用が大きく異なります。ここでは3つのグレードに分けて、それぞれの特徴と費用感を比較します。

項目	スタンダード	ハイグレード	ラグジュアリー
坪単価	50万〜80万円	80万〜150万円	150万〜300万円
床材	国産無垢フローリング・複合フローリング	欧州産オーク無垢・大判タイル	ヘリンボーン無垢材・天然石（大理石・御影石）
壁面仕上げ	クロス貼替え・一部アクセント塗装	左官仕上げ・天然石パネル・ウッドパネル	特注左官・皮革パネル・アートウォール
キッチン	国内メーカーハイクラス（300万〜500万円）	海外メーカー（Miele・Gaggenauなど対応）500万〜900万円	フルオーダー（天然石天板・特注収納）900万〜2,000万円
浴室	ユニットバス（ハイグレード品）	在来工法・天然石仕上げ	ビューバス・ジャグジー・サウナ併設
照明	ダウンライト・間接照明（基本計画）	照明デザイナー監修・調光システム	フルカスタム照明・DALI制御・アート照明
空調	壁掛けエアコン（ビルトイン）	天井カセット型・全館空調	輻射空調・床暖房全室・加湿換気システム
スマートホーム	なし or 簡易スマートスイッチ	照明・空調の統合制御	全館IoT統合（照明・空調・カーテン・セキュリティ）
設計期間	1〜2ヶ月	2〜4ヶ月	4〜8ヶ月
工事期間	2〜3ヶ月	3〜5ヶ月	5〜10ヶ月

どのグレードを選択するかは、物件の資産価値・居住期間・ライフスタイルによって最適解が異なります。STREAM.では、オーナー様のご要望を丁寧にヒアリングしたうえで、投資対効果を最大化するグレード設計をご提案しています。

ペントハウス特有のリフォーム注意点

ペントハウスのリフォームでは、一般的なマンションリフォームにはない固有の課題が存在します。これらを事前に把握しておくことで、想定外の追加費用やトラブルを防ぐことができます。

天井高を最大限に活かす空間設計

ペントハウスの最大の魅力の一つが、通常階よりも高い天井高です。3m〜5m超の天井高を持つ物件も多く、この空間的なアドバンテージを活かすには、縦方向の空間構成を意識した設計が必要です。

• 吹き抜けを活かした大開口の窓計画（既存サッシの入替えが可能か確認）
• 天井高に比例したプロポーションの建具・収納のデザイン
• 高天井に適した照明計画（ペンダントライトの吊り下げ高さ、間接照明の仕込み位置）
• 空調効率を考慮したシーリングファンやサーキュレーターの設置

天井高を活かしたダイナミックな空間設計は、ペントハウスリノベーションの醍醐味であると同時に、設計力が問われるポイントでもあります。

眺望を最大化するインテリア計画

ペントハウスの資産価値に直結するのが「眺望」です。リフォーム時には、この眺望を遮らず、むしろ引き立てるインテリア設計が求められます。

• 窓際に背の高い家具を置かず、ロースタイルの家具で視線を抜く設計
• 窓枠を額縁に見立てた「ピクチャーウィンドウ」の演出
• 夜景を楽しむための調光可能な照明設計（室内の映り込みを制御）
• ガラスの反射・透過を計算した素材選定

ルーフバルコニーの改修と防水

ペントハウスに付属するルーフバルコニーは、リビングの延長として活用できる貴重なスペースです。しかし、改修にあたっては以下の点に注意が必要です。

• 防水層の状態確認：築15年以上の物件では防水層の劣化が進んでいるケースが多い
• 管理組合の許可：ルーフバルコニーは共用部分扱いのため、改修には管理組合の承認が必要
• 荷重制限：ウッドデッキやプランター、屋外家具の重量が構造計算の範囲内か確認
• 排水計画：ドレン位置を考慮したデッキ材の配置設計

ルーフバルコニーの改修費用は、面積や仕様によって150万〜800万円程度と幅があります。防水改修のみであれば150万〜300万円、ウッドデッキ・植栽・屋外キッチンなどを含むフル改修では500万〜800万円が目安です。

搬入経路の制約と対策

ペントハウスリフォームで見落とされがちなのが、資材の搬入経路の問題です。最上階であるがゆえに、以下のような制約が生じます。

• エレベーターのサイズ制限（奥行き・幅・高さ・積載重量）
• 大型資材のクレーン搬入の要否と費用（1回あたり20万〜50万円程度）
• 共用部分の養生義務と作業時間の制限
• 近隣住戸への騒音・振動対策

特にタワーマンション最上階では、管理組合のリフォームガイドラインが厳格に定められていることが多く、使用可能な作業時間帯・曜日・養生方法などが細かく規定されています。施工期間が通常より長引く原因にもなりますので、事前確認は必須です。

管理組合への申請と近隣対策

ペントハウスを含む高級マンションでは、リフォームに際して以下の手続きが求められるケースが大半です。

• 工事計画書の事前提出（設計図面・仕様書・工程表）
• 近隣住戸への事前挨拶と同意取得
• 工事保証金（デポジット）の預け入れ
• 遮音等級の基準遵守（LL-45以下の床衝撃音等級など）

これらの手続きをスムーズに進めるには、高級マンションでの施工実績が豊富な設計会社に依頼することが重要です。

STREAM.のペントハウス・ハイエンドリフォーム事例

STREAM.では、都内を中心にペントハウス・最上階マンションのリフォーム・リノベーションを数多く手がけてきました。ここでは、実際の施工事例をご紹介します。

事例1：Residence sky city

タワーマンション最上階の物件において、天井高3.5mのアドバンテージを最大限に活かしたフルリノベーション事例です。リビング・ダイニングを一体化した大空間を実現し、パノラマビューを一望できるレイアウトに刷新しました。床材にはヨーロッパ産オーク無垢材を採用し、壁面には天然石とウッドパネルを組み合わせたアクセントウォールを設えています。

事例2：F-Residence

住まい手のライフスタイルに合わせ、「ホテルライクでありながら温もりを感じる空間」をコンセプトにデザインした事例です。キッチンにはオーダーメイドのアイランド型を採用し、天然石の天板と木調キャビネットのコントラストが空間のアクセントになっています。照明計画では全室に調光システムを導入し、時間帯やシーンに合わせた光環境を実現しています。

事例3：TORANOMON Residence

虎ノ門エリアの高層レジデンスにおけるフルリノベーション事例です。都心の眺望を「額縁のように切り取る」窓辺の設計と、天然石・無垢材・金属を統一されたトーンで組み合わせたマテリアル計画が特徴です。エントランスからリビングへ至る動線に、ギャラリーのような回廊空間を設け、住まいとしての格を高めました。

事例4：TORANOMON ANEX

同エリアのセカンドレジデンスとして設計された事例です。コンパクトながらも上質さを追求し、限られた面積の中で「引き算のデザイン」を実践しました。建具・造作家具はすべてオーダーメイドとし、壁面の厚みを利用した間接照明の仕込みなど、細部にまでこだわった仕上がりとなっています。

事例5：SHINAGAWA Residence

品川エリアの最上階物件で、ルーフバルコニーとリビングの一体感を重視したリノベーション事例です。大開口の窓を最大限に活用し、屋外と屋内がシームレスに繋がる空間を実現しました。ルーフバルコニーにはウッドデッキと植栽を配し、都会にいながら自然を感じられるプライベートガーデンを創出しています。

STREAM.の住宅デザイン実績は、こちらのページでもご覧いただけます。

費用を最適化するためのポイント

ペントハウスのリフォームでは、やみくもにコストを削るのではなく、お金をかけるべきところと抑えるところを見極めることが重要です。以下のポイントを意識することで、費用対効果の高いリフォームを実現できます。

お金をかけるべきポイント

• 床材：面積が大きく、空間の印象を左右する。安価な素材は経年劣化も早い
• 照明計画：ペントハウスの高天井と眺望を活かすには、照明の質が決定的に重要
• キッチン設備：毎日使う場所であり、住まいの満足度に直結する
• 防水工事：ルーフバルコニーの防水は手を抜くと大きなトラブルにつながる

コストを抑えられるポイント

• 寝室・書斎の仕上げ：パブリックスペースほどのグレードは不要な場合が多い
• 収納内部の仕上げ：見えない部分はシンプルな仕様でも機能的には問題ない
• 設備機器のメーカー選定：同等機能でも、メーカーによって価格差が大きい
• 工事時期の調整：繁忙期（3〜5月）を避けることで、施工費を抑えられる可能性がある

STREAM.では、オーナー様の予算と優先順位を丁寧にすり合わせたうえで、限られた予算の中で最大限の空間価値を引き出す提案を行っています。

よくある質問（FAQ）

Q. ペントハウスのリフォーム費用は通常のマンションリフォームと比べてどのくらい高くなりますか？

A. 一般的に、ペントハウスのリフォーム費用は通常のマンションリフォームの1.5〜3倍程度になります。天井高を活かした設計・高品質な素材の使用・搬入経路の特殊性・管理組合対応の手間などが主な理由です。ただし、リフォーム範囲や仕様によって大きく変動しますので、正確な費用は現地調査後の見積もりで確認することをおすすめします。

Q. ペントハウスのリフォームにはどのくらいの期間がかかりますか？

A. 設計期間は1〜8ヶ月、工事期間は2〜10ヶ月が目安です。スタンダードなリフォームであれば合計3〜5ヶ月、ハイグレードなフルリノベーションでは6〜12ヶ月、ラグジュアリー仕様では1年以上かかることもあります。特にオーダーメイドの建具や海外から取り寄せる素材がある場合は、納期を考慮した余裕のあるスケジュールが必要です。

Q. ルーフバルコニーのリフォームは管理組合の許可が必要ですか？

A. はい、ほとんどの場合で必要です。ルーフバルコニーは専用使用権が付与された共用部分という位置づけのため、改修工事には管理組合の事前承認が求められます。特に防水層に影響する工事や、構造体に荷重をかける工事（重量のあるウッドデッキ設置など）は、構造計算書の提出を求められることもあります。

Q. 住みながらのリフォームは可能ですか？

A. 部分的なリフォームであれば住みながらの施工も可能ですが、フルリノベーションの場合は仮住まいをおすすめしています。特にペントハウスでは工事の音や振動が大きく、粉塵対策も必要なため、生活環境として快適とは言えません。また、仮住まい期間中のほうが施工効率が上がり、結果的に工期短縮とコスト削減につながるケースが多いです。

Q. ペントハウスのリフォームで資産価値は上がりますか？

A. 適切なリフォームを行えば、資産価値の維持・向上が期待できます。特に、水回りの刷新・断熱性能の向上・設備のアップデートは資産価値に直結します。ただし、過度に個性的なデザインや、市場ニーズとかけ離れた仕様は、将来の売却時にマイナスになる可能性もあります。資産性を意識したリフォーム計画をご希望の方は、STREAM.にご相談ください。

Q. リフォーム費用のローンや支払い方法はどうなりますか？

A. リフォーム費用の支払いは、一般的に「契約時・中間時・完了時」の3回に分割して行われます。また、リフォームローンの利用も可能です。住宅ローンが残っている場合でも、リフォーム一体型ローンへの借り換えや、別途リフォームローンの併用が可能なケースがあります。金融機関によって条件が異なりますので、事前にご確認ください。