BLOG

セットアップオフィスは、入居前に一定の内装が整えられたオフィスを指す言葉です。家具や設備がどこまで含まれるかは物件によって違います。借りる側は追加工事と運用費を確認し、整備する側は想定する入居者の働き方から内装を計画することが大切です。

名称だけで「すぐ使える」「追加費用が不要」と判断しないようにしましょう。本記事では、借りる会社とビルオーナーの両方に向けて、内装の範囲と使いやすさを確認する視点を紹介します。

入居企業が確認する内装と費用

居抜きとの違いは実際の引き渡し条件で見る

一般に居抜きは、前の利用者が使った内装などを残して引き継ぐ形を指します。一方、セットアップという名称では、貸す側があらかじめ整えた内装を提供する物件が見られます。ただし実務上の呼び方には幅があるため、名前より内容を確認する必要があります。

確認するのは、床、壁、会議室、照明、空調、家具、通信などの範囲です。「内装付き」でも、机や椅子が含まれない場合があります。写真に写っている家具が実際に引き渡されるものか、内覧用の設置物かも確認してください。

加えて、使い始めるときの状態、修理や交換の負担、退去時の扱いを契約資料に基づいて確認します。一般的な説明を個別物件へそのまま当てはめず、不明点は貸主や管理会社へ質問することが重要です。

借りる側は使い方との適合を優先する

内装が完成していると、写真の印象で物件を選びやすくなります。しかし会議室の大きさや位置、席数、収納が自社に合わなければ、追加工事や運用上の工夫が必要になります。入居予定人数と会議の種類を持って内覧しましょう。

既存の机を持ち込む場合は、寸法と配線を確認します。用意された内装に家具が収まっても、椅子を引く場所や収納の開閉が不足することがあります。図面に家具を入れ、実際に歩く経路まで見る必要があります。

通信や機器については、何が利用可能な状態かを確認します。配線があることと、自社が必要なサービスを使えることは同じではありません。開通や設定に必要な期間も含め、入居日との関係を整理してください。

費用は入居時だけでなく使用期間で比べる

初期の内装工事が減る可能性はありますが、それだけで総費用が安いとは限りません。賃料、追加工事、家具、機器、維持管理、退去時の対応などを同じ使用期間で比較します。自社で整える物件と条件をそろえることが大切です。

比較表には、確定額と確認中の費用を分けて記載します。内装の変更を希望する場合は、可能な範囲、元に戻す扱い、指定業者の有無を確認しましょう。変更が小さく見えても、設備と関係すると費用や時間が変わる場合があります。

将来の増員や働き方の変化も考えます。入居直後に合っていても、席や会議室を追加できないと早期の移転が必要になる可能性があります。現時点の便利さと、変更できる余地の両方で判断してください。

オーナー側が考える仕様と維持管理

オーナー側は想定する利用者を具体化する

整備する側は、誰に使ってほしいかを決めることから始めます。少人数の企業、来客の多い会社、共同作業を重視する会社では、受付や会議室、執務席の配分が違います。万人向けを目指して機能を詰め込みすぎると、何に適した物件か伝わりにくくなります。

ただし、特定の使い方へ固定しすぎると候補が狭まる場合があります。変えにくい設備は慎重に計画し、家具や一部の区切りで調整できる余地を持たせます。見栄えと変更のしやすさを合わせて検討することが重要です。

内覧時に使い方が想像できることも必要です。どこで働き、来客をどこへ案内し、どこで休めるかが分かる配置を目指します。説明資料には、写真だけでなく、想定する利用と実際に含まれる設備を明示すると誤解を減らせます。

STREAM.のセットアップオフィス事例

東京都千代田区の「TRAILSITE Top-Floor」は、STREAM.のセットアップオフィスのデザイン事例です。長いテーブル、窓際の席、ラウンジを組み合わせ、働く場所と過ごし方に変化を持たせています。内覧する人が入居後の使い方を思い描けるよう、家具と空間の関係を整えることも大切です。事例を見る

オーナー側がセットアップオフィスを計画する際は、内装の印象に加えて、想定する企業の人数や業務内容を具体化しましょう。会議室をどこに置くか、収納を追加できるか、席を増やせるかまで考えると、内覧時に入居後の使い方を説明しやすくなります。

維持管理まで含めた仕様を決める

入居者が変わる可能性を考えると、傷んだ部分の補修や家具の交換がしやすいことは重要です。製品の情報、仕上げの品番、設備の説明を残しておくと、次の募集時に必要な整備を判断しやすくなります。

内装を整えた後は、誰が日常の管理を行うかを明確にします。共用部分と貸室内で担当が分かれる場合は、境目を整理します。設備の不具合が起きたときに、入居者がどこへ連絡するか分かる状態にしておきましょう。

募集後の反応を見る際は、問い合わせ数だけでなく、内覧時の質問や見送りの理由を記録します。会議室が小さい、収納が足りないなどの声が多ければ、次の改修で調整する材料になります。立地や賃料、入居時期への希望も合わせて整理すると、次の募集に向けた改善点を見つけやすくなります。

引き渡し条件を双方で共有する

内覧・計画時の確認表

提供設備と自社の使い方を照らし合わせる

セットアップオフィスでは、提供する側が便利だと考えた設備と、入居者が必要とする設備が一致するとは限りません。募集時には、会議室、家具、電源、通信の範囲を図面と一覧で示し、どこまで追加変更できるかも分かるようにします。写真だけの説明より、入居後の誤解を減らせます。

入居を検討する側は、その一覧へ自社の必要条件を重ねます。全員が出社する日、来客がある日、オンライン会議が重なる時間に成立するかを確認しましょう。用意された席数をそのまま自社の適正人数と考えず、必要な収納や業務機器を入れた状態で検討します。

家具が付いている場合は、数量と状態だけでなく、入れ替えや追加の扱いも確認します。使わない家具を撤去できるか、保管先はあるか、破損した場合の連絡先はどこかを整理します。引き渡し時には写真を残し、提供範囲と状態の認識をそろえる方法が考えられます。

家具の扱いと変更できる範囲を明確にする

オーナー側は、想定する入居者が決まっていなくても、複数の使い方を図面で試しておくと役立ちます。机の配置を変えたときに会議室や受付の位置が使いにくくならないか、追加の電源が必要かを確認します。変更の余地を説明できれば、内覧時の相談も具体的になります。

募集資料には、内装の特徴と合わせて、入居前に必要な準備を整理しておきましょう。通信の開通、家具の追加、会社名の表示など、入居企業が手配する項目を明確にすると、移転費用と利用開始日を検討しやすくなります。

よくある質問

セットアップオフィスなら工事は不要ですか？

自社の使い方に合えば減らせる可能性がありますが、通信、家具、表示など追加の準備が必要な場合があります。提供範囲を確認してください。

家具が付いていることが条件ですか？

名称だけでは判断できません。机、椅子、会議設備などが含まれるか、個別の物件資料と契約条件を確認しましょう。

オーナーが内装を整えれば賃料を上げられますか？

賃料は立地、建物、募集条件、周辺の需要などで変わります。内装の整備にかける費用と、想定する入居者に合う条件を一緒に検討しましょう。会議室や家具の使いやすさなど、内覧で伝えられる特徴を明確にしておくことも大切です。

セットアップオフィスの計画では、対象となる利用者と整える範囲を具体的にすることが近道です。STREAM.へのお問い合わせでは、物件図面と想定する使い方を添えてご相談ください。